05.10.2026

Когда я говорю, что живу и работаю на рынке недвижимости Турции с 2007 года, меня почти всегда спрашивают одно и то же: «А как же землетрясения?» Вопрос правильный. Я расскажу, что на самом деле произошло в 2023 году, почему рушились одни дома и устояли другие, какие районы Стамбула, Антальи, Алании и Бодрума безопаснее и как Компания DDA Real Estate Turkey проверяет каждый объект, прежде чем предложить его Клиенту. А ещё расскажу, где живу я сам, потому что свой дом я выбирал по тем же правилам, по которым мы подбираем недвижимость Клиентам.

Это была трагедия, о которой я не могу писать спокойно. Ночью 6 февраля 2023 года на юго-востоке страны произошли два мощнейших толчка: магнитудой 7,7 у Пазарджыка и 7,6 у Эльбистана, провинция Кахраманмараш. Пострадали 11 провинций. По данным AFAD, погибли более 53 000 человек, более 300 000 зданий рухнули или были тяжело повреждены. Почти половина погибших пришлась на провинцию Хатай.

Землетрясение было по-настоящему огромным: два толчка такой силы за один день, разлом длиной в сотни километров. Но когда спасатели и эксперты начали разбирать завалы, стало ясно главное. Дома убил не только толчок. Дома убили люди, которые их так построили.

Я внимательно изучал материалы расследований, потому что для моей работы это вопрос профессиональный. Картина повторялась от города к городу.

Экономия на фундаменте и лишние этажи. Самый известный пример: жилой комплекс «Рёнесанс Резиданс» в Антакье. Там погибли 269 человек. Экспертиза показала, что фундамент был около 3 метров вместо необходимых примерно 10, без свай. По разрешению можно было построить 4 этажа, а построили 12. Застройщик был задержан в феврале 2023 года, суд над ним продолжается.

Срезанные несущие колонны. В Диярбакыре в доме «Серин-2» погибли 77 человек. Эксперты установили, что на первом этаже, где располагались коммерческие помещения, несущую колонну срезали, чтобы сделать магазин просторнее. Ради нескольких квадратных метров торговой площади здание лишилось опоры.

Коррупция и слабый надзор. Дома строились без проектов, без проверки грунта, с плохим бетоном и арматурой. Потом их «легализовали» через амнистии.

Государство ответило жёстко. По данным Министерства юстиции Турции, расследования ведутся в отношении 2 380 человек, возбуждено 2 591 уголовное дело, более 200 человек находятся под стражей или уже осуждены, почти тысяча под судебным контролем. Это застройщики, подрядчики, инженеры и чиновники.

А теперь важное. В тех же городах дома, построенные по современным нормам, на хороших грунтах и с честным надзором, выстояли. Это лучшее доказательство того, что сейсмическая безопасность в Турции зависит не от карты страны, а от конкретного здания.

После землетрясения 1999 года в Измите Турция начала менять правила, а после 2023 года ужесточила контроль ещё сильнее.

Нормы TBDY 2018 считаются одними из самых современных в мире. Здание рассчитывается не «в среднем по региону», а под координаты участка и свойства грунта. Поэтому для меня граница простая: дом, построенный после 2019 года по проекту с техническим надзором, и дом 1980-х без экспертизы - это два совершенно разных продукта, даже если они стоят на одной улице.

Посмотрите на верхнюю карту. Самые тёмные красные полосы - это три главных разлома страны. Северо-Анатолийский тянется вдоль севера от Мраморного моря до востока, Восточно-Анатолийский идёт от Вана к Средиземному морю, а разлом Мёртвого моря уходит на юг через Хатай. Именно на стыке Восточно-Анатолийского разлома и разлома Мёртвого моря произошла катастрофа 2023 года.

А теперь обратите внимание на светлые зоны. Центральная Анатолия с Конье и Аксараем, а также средиземноморское побережье от Антальи до Мерсина окрашены в жёлтые и оранжевые тона: это уровень опасности заметно ниже, чем на северо-западе и юго-востоке страны.

Нижняя карта показывает Стамбул крупным планом. Разлом проходит по дну Мраморного моря, поэтому красным отмечены южные прибрежные районы: Авджылар, Бейликдюзю, Зейтинбурну на Европейской стороне, Кадыкёй, Мальтепе, Картал, Пендик, Тузла на Азиатской. Чем севернее, к Чёрному морю, тем светлее цвет. Сарыер, Арнавуткёй, Бейкоз и побережье Чёрного моря находятся в жёлтой зоне низкой опасности.

Для точной проверки конкретного адреса используйте официальную интерактивную карту AFAD: tdth.afad.gov.tr. Там можно ввести координаты дома и получить расчётные параметры для этой точки.

Нет, и это, пожалуй, главный миф. Опасность для Стамбула создаёт Северо-Анатолийский разлом, который проходит по дну Мраморного моря, к югу от города. Чем ближе район к морю и чем слабее под ним грунт (насыпной, болотистый, песчаный), тем выше риск. Чем дальше на север, к Чёрному морю, и чем твёрже скальное основание, тем риск ниже.

Северная часть Европейского берега, ближе к Чёрному морю, во многих местах стоит на скальном основании, центр города, Бешикташ и Бейоглу, тоже на прочных породах. Сам я живу в Стамбуле именно в Сарыере, и ниже расскажу почему.

Но запомните главное: таблица говорит о районе, а покупаете вы конкретный дом. В «рискованном» Кадыкёе есть новые дома по нормам 2019 года, которые надёжнее старой постройки в «безопасном» районе. Поэтому мы смотрим не только на район, а на всё сразу: год постройки, проект, отчёт о грунте и документы технического надзора.

Кстати, город уже проверялся на практике. 23 апреля 2025 года у Силиври произошло землетрясение магнитудой 6,2. По словам министра внутренних дел, сообщений об обрушении зданий не было, транспорт не пострадал. Реновация работает: в Стамбуле уже обновлено более миллиона квартир и помещений, и программа продолжается.

Здесь я честно скажу то, что говорю Клиентам на показах. Абсолютно сейсмически «нулевых» мест в Турции нет, и в Анталье тоже. Но опасность в провинции распределена очень неравномерно.

Центр Антальи стоит на мощной известняковой плите, это одно из самых прочных оснований на побережье. Алания по региональным оценкам относится к самым спокойным районам провинции. Именно поэтому большинство наших объектов в Анталье и Алании находятся там, где сочетаются удобное расположение, хорошая инфраструктура и низкая сейсмическая нагрузка.

Лучшее, что я могу сказать о безопасности, - это показать, где живёт моя семья. Я живу в Турции на два города, примерно поровну: половину времени в Анталье, половину в Стамбуле. Оба места я выбирал не как турист, а как человек, который много лет изучает этот рынок изнутри.

Анталья, Коньяалты, микрорайон Лиман. Моя квартира на первой береговой линии с видом на море. За всё время, что я там живу, я ни разу не почувствовал даже лёгкого толчка. Под Коньяалты та самая известняковая плита, о которой я писал выше. Утром набережная, горы Бейдаглары напротив, вечером закат над морем прямо с террасы. Для меня это лучшее сочетание спокойствия, природы и городской жизни на всём побережье.

Стамбул, Сарыер. Это север Европейской части, ближе к Чёрному морю, и один из районов Стамбула с самой низкой сейсмической опасностью. Сарыер - это сразу несколько миров. Деловой Маслак и башни Skyland, современные небоскрёбы, торговые центры мирового уровня вроде İstinye Park и Vadistanbul, набережные Босфора в Еникёе, Тарабье и Истинье. А рядом Белградский лес, огромный зелёный массив, где по выходным гуляет полгорода, и гольф-поля в нескольких минутах езды. При этом удобная логистика: до центра, до нового аэропорта и до деловых кварталов недалеко.

За последние годы в Сарыер активно переезжают обеспеченные турецкие семьи. Они выбирают его за безопасность, современность, красоту и зелень. Земли под новое строительство здесь мало, поэтому предложение ограничено, а недвижимость и аренда стоят дорого. Для инвестора это хороший знак: когда местные с деньгами голосуют лирой за район и готовы платить за безопасность, такой объект сохраняет ценность и легко продаётся.

Я рекомендую Клиентам эти районы не по чужим отзывам. Я там живу.

Бодрум стоит в сейсмически активной зоне, рядом залив Гёкова и греческие острова. Скрывать это бессмысленно. Но у Бодрума есть два преимущества: скальное основание и низкая малоэтажная застройка. Белые дома в два-три этажа на камне ведут себя при толчках совсем не так, как многоэтажка на насыпном грунте.

Это проверено. 21 июля 2017 года между Бодрумом и греческим островом Кос произошло землетрясение магнитудой 6,6. На Косе были серьёзные разрушения и двое погибших. В Бодруме ни одно здание не обрушилось. Около 360 человек получили травмы, но почти все пострадали не от разрушений, а от паники: люди ночью прыгали из окон и с балконов. Для меня это главный урок: в хорошем доме главное не паниковать.

DASK - это обязательное государственное страхование от землетрясения. Без действующего полиса нельзя оформить сделку в ТАПУ, подключить воду и электричество. Полис недорогой, и его обязательно продлевают каждый год.

Лимит считается от площади (10 714 TL за м² для железобетонных домов) и регулярно индексируется. Поэтому я всегда советую Клиентам дополнительно оформить обычное страхование жилья (konut sigortası). Оно стоит немного и закрывает то, что DASK не покрывает: дорогой ремонт, мебель, технику. Для квартиры, которая сдаётся в аренду, это особенно важно.

Вот чек-лист, по которому работает Компания:

Да, если покупать правильный дом. Новые здания, построенные по нормам 2019 года с техническим надзором и на хорошем грунте, рассчитаны на сильные землетрясения. Риск создают в основном старые дома без проекта и надзора.

Ниже риск в районах на скальных грунтах и дальше от Мраморного моря: Сарыер, Бешикташ, Бейоглу, Шиле, Арнавуткёй, Кягытхане, Чекмекёй. Но решает конкретное здание, а не только район.

Это сочетание низкой сейсмической опасности, леса и Босфора, современной инфраструктуры Маслака и торговых центров уровня İstinye Park. Земли мало, поэтому недвижимость здесь стоит дорого и хорошо держит цену.

Небольшие толчки бывают, как почти везде в Турции. Центр Антальи стоит на прочной известняковой плите, а Алания и Газипаша относятся к районам с низким риском. Опаснее запад провинции: Каш, Демре, Финике.

Да. Без полиса DASK нельзя оформить сделку в ТАПУ и подключить коммунальные услуги. Покупатель-иностранец оформляет её так же, как гражданин Турции.

Новостройка после 2019 года или дом, построенный в рамках реновации. Вторичку старше 2000 года я рассматриваю только с независимой экспертизой.

На сайте AFAD: tdth.afad.gov.tr. Там можно ввести адрес и увидеть расчётный уровень опасности для конкретной точки.

За годы работы я сделал для себя простое правило: я не продаю Клиенту дом, в котором не готов жить сам. Поэтому каждый объект, который предлагает Компания, проходит проверку на сейсмическую безопасность:

Если вы присматриваете конкретную квартиру, пришлите её нам. Мы проверим документы и честно скажем, стоит ли её покупать.

Сергей Дубинец - основатель и руководитель DDA Real Estate Turkey, лицензированный брокер на рынке недвижимости Турции. Живёт на два города: в Анталье (Коньяалты) и в Стамбуле (Сарыер). Офисы Компании находятся в Стамбуле и Анталье. ddakey.com