23.10.2026

Каждый месяц я делаю для Компании отчёт по рынку недвижимости Турции на официальных цифрах TÜİK и Центрального банка. 16 октября вышли данные за сентябрь, и теперь можно честно подвести итоги 9 месяцев 2026 года: сколько квартир продали, сколько купили иностранцы, как изменились цены в лирах и в долларах и в каких районах Стамбула и Антальи сейчас зарабатывают больше всего. Без рекламы, только цифры и мой взгляд изнутри рынка.

1 Сентябрь стал лучшим месяцем года: 142 390 сделок с жильём, +11,8% к августу.

2 Ипотека за 9 месяцев выросла на 24,7%: местный спрос, на котором держится ликвидность, возвращается.

3 Иностранцы в сентябре купили 2 167 квартир, это +9,9% за год и максимум 2026 года.

4 В долларах недвижимость за год выросла: Турция +3,5%, Стамбул +7,3%, Анталья +1,6% по региону.

5 Лучшие районы дали до +19% в долларах за год: Ускюдар, Пендик, Бакыркёй в Стамбуле, Муратпаша и Кепез в Анталье.

За январь-сентябрь в Турции продали 1 092 919 квартир и домов, на 7,2% меньше, чем год назад. Но смотрите, что внутри. Проседает вторичка, а новостройки держатся практически на уровне 2025 года, а в сентябре уже растут. Покупатель уходит в новое жильё и реновацию.

Сентябрь стал лучшим месяцем 2026 года: к августу рынок вырос на 11,8%. А самая важная цифра для меня в этой таблице - ипотека: +24,7% за 9 месяцев. Ипотеку берут турецкие семьи, и именно они составляют больше 98% всех покупателей. Когда местный спрос растёт даже при ключевой ставке 37%, это лучший сигнал для того, кто потом будет продавать свою квартиру.

За 9 месяцев иностранцы купили 15 308 квартир, это на 4,3% меньше прошлого года. Но сентябрь показал разворот: 2 167 покупок, +9,9% к сентябрю 2025 года и максимум 2026 года. Это первый заметный рост спроса иностранцев в этом году.

Дальше в десятке Украина, Иран, Китай, Азербайджан, Великобритания, Палестина и Афганистан. Быстрее всех растёт Китай. И обратите внимание: европейцы из Германии стабильно в тройке. Они покупают медленно и только после долгой проверки страны, и выбирают Турцию.

Но для меня главное здесь не итог 9 месяцев, а направление. Август впервые за несколько лет показал рост продаж иностранцам к прошлому году, пусть пока и совсем небольшой, +0,1%. А сентябрь дал уже практически +10% к сентябрю 2025 года. Для меня это яркое доказательство того, что стагнация на рынке Турции закончилась и начался новый этап роста. И не только среди местных покупателей, но и среди иностранцев.

По моему опыту, такие циклы на рынке Турции длятся долго, и следующие 7-10 лет рынок будет расти. Поэтому сейчас самое время заходить на рынок недвижимости Турции: в самом начале подъёма, пока цены ещё сильно не выросли.

И ещё одно уточнение: иностранцы дают всего 1,5% рынка, а цены и ликвидность формирует местный покупатель. Когда растут оба, это самый сильный сигнал для инвестора.

Моих Клиентов интересует не рост в лирах, а то, сколько стоит их квартира в долларах. Поэтому я считаю просто: рост цен в лирах за 12 месяцев делю на рост доллара за те же 12 месяцев. По курсу Центрального банка Турции доллар стоил 41,85 лиры 16 октября 2025 года и 49,45 лиры 16 октября 2026 года, то есть вырос на 18,15%.

Центральный банк считает индекс по регионам, поэтому в цифру по Анталье попадают также Ыспарта и Бурдур, а Бодрум идёт вместе с провинцией Мугла, Айдыном и Денизли. Центральные районы Антальи растут заметно быстрее среднего по региону, это видно в таблице районов ниже.

Пример расчёта по Турции: 1,223 / 1,1815 = 1,035, то есть +3,5% в долларах. Другими словами, Клиент, который год назад купил квартиру за доллары, сегодня в плюсе, даже не считая аренды. А аренда для новых жильцов за год выросла на 26,6% в лирах, то есть примерно на 7% в долларах.

Про Бодрум скажу честно, и скажу как владелец. У меня там есть квартира 2+1 со своим садом, которую я купил на эмоциях: красивый комплекс, виды, выгодная рассрочка в лирах. Я не просчитал, кто будет моим покупателем, и сейчас она уже почти год не продаётся. Бодрум прекрасен для жизни и отдыха, но цены там уже высоко, и в долларах за год они на месте. Именно из таких собственных ошибок я и вывел 10 метрик ликвидности, по которым сегодня работает Компания.

Средняя цифра по городу мало что говорит инвестору. Разница между районами одного города доходит до десятка процентов в долларах. Вот районы, где работает Компания.

Из таблицы я намеренно убрал две группы районов. Первая: районы массовой реновации в Стамбуле (Зейтинбурну, Бахчелиэвлер, Авджылар и другие): там в статистику попадают новые дома на месте снесённых, и цифры роста завышены. Вторая: Эсеньюрт, Бейликдюзю и Башакшехир. Туда мы Клиентов не ведём, потому что цены на вторичку там падают.

Мой вывод. Под рост капитала я бы сегодня смотрел Пендик, Бакыркёй, Аташехир, Умрание и Картал в Стамбуле: +14-19% в долларах за год. В Анталье Муратпашу и Кепез, около +12% в долларах, и Коньяалты +8%. Алания в долларах стоит на месте, её я показываю для отдыха и аренды, а не под рост.

Это совпадает и с моим личным опытом. Моя квартира в центре Антальи, в Коньяалты, за два года подорожала на 25% и сдаётся с доходом около 8%. Квартира в Стамбуле, в Малтепе, за полтора года выросла на 15% и приносит около 7% в год.

Осень 2026 года принесла два изменения, которые делают покупку недвижимости в Турции ещё безопаснее.

Отдельно скажу про гражданство. Государство серьёзно взялось за поддельные оценки: задержаны 72 человека, гражданство отозвано у 6 134 человек. Для честного покупателя это хорошая новость: турецкий паспорт становится дороже и надёжнее.

Меня часто спрашивают, не лучше ли купить в Дубае. Вот короткое сравнение на октябрь 2026 года.

Турция единственная из четырёх стран, где за недвижимость дают гражданство, и вход в ВНЖ здесь примерно в 2,7 раза дешевле, чем в Дубае. Честно скажу и про минусы: в Дубае нет налога на аренду и на имущество, а дирхам привязан к доллару. Но цены там за год падают, а в Турции растут даже в долларах.

1 Рынок выходит из паузы. Сентябрь лучший месяц года, ипотека +24,7%, а снижение ставки даст ещё больше местных покупателей.

2 Иностранцы возвращаются. +9,9% в сентябре, максимум 2026 года.

3 Недвижимость растёт в долларах. Турция +3,5%, Стамбул +7,3%, Анталья +1,6% по региону, а лучшие районы до +19%. Плюс аренда, которая тоже растёт быстрее доллара.

4 Решает не город, а район и объект. В одном и том же Стамбуле Ускюдар дал +19,8% в долларах, а вторичка в Эсеньюрте дешевеет. Именно поэтому мы проводим каждый объект через 10 метрик ликвидности.

5 Покупать станет безопаснее. С 1 декабря деньги по сделкам идут через систему безопасных платежей.

Моё мнение: сейчас время выбирать, а не ждать. Когда ставка пойдёт вниз и местные покупатели вернутся массово, лучшие объекты в ликвидных районах разберут первыми.

По данным TÜİK, за январь-сентябрь 2026 года продано 1 092 919 квартир и домов, на 7,2% меньше, чем годом раньше. Ипотечных сделок при этом стало больше на 24,7%.

За 9 месяцев 15 308 квартир, в сентябре 2 167 (+9,9% за год). Больше всего покупают граждане России, Ирака и Германии.

Да. За 12 месяцев цены в лирах выросли на 22,3%, а доллар на 18,15%. В долларах это +3,5% по Турции, +7,3% по Стамбулу и +1,6% по региону Антальи (центральные районы до +12%).

Из районов, где работает Компания, быстрее всего растут Ускюдар, Кючюкчекмедже, Пендик и Бакыркёй: от +16% до +20% в долларах за год.

На мой взгляд, да, если выбирать ликвидный объект. Ипотека растёт, иностранцы возвращаются, ставка идёт к снижению, а с 1 декабря сделки станут безопаснее.

За 9 месяцев 2026 года Компания провела вдвое больше сделок, чем год назад, хотя рынок иностранцев за это время сократился. Я считаю, это лучшее доказательство того, что Клиенты доверяют цифрам, а не рекламе.

Сергей Дубинец - основатель и руководитель DDA Real Estate Turkey, лицензированный брокер, экономист. Живёт и работает в Турции с 2020 года, в недвижимости и юриспруденции в сфере недвижимости с 2007 года. Сам инвестирует в недвижимость Турции и живёт на два города, в Анталье и Стамбуле. ddakey.com