08.10.2026

Сергей Дубинец, основатель и руководитель DDA Real Estate Turkey, лицензированный специалист по недвижимости в Турции с 2020 года. Обновлено: октябрь 2026.

Покупая недвижимость в Турции, большинство людей думают о цене, аренде и росте стоимости. Я всегда задаю Клиентам ещё один вопрос: «Кому это достанется потом?» В этой статье я рассказываю, как устроено наследство в Турции: кто наследует недвижимость по закону, как составить завещание, какой налог на наследство платят в 2026 году и почему Турция так серьёзно защищает право собственности.

1. Недвижимость в Турции наследуется по турецкому закону, независимо от гражданства владельца и наследников.

3. Первыми наследуют дети и супруг. Супруг при наличии детей получает 1/4 наследства.

4. Завещание в Турции можно составить у нотариуса, собственноручно или устно (в чрезвычайных случаях).

5. Налог на наследство в Турции в 2026 году составляет от 1% до 10%, а у каждого ребёнка и супруга есть необлагаемая сумма 2 907 136 лир.

Квартиру можно купить за неделю. А вот уверенность, что она через 20, 50 и 100 лет останется в вашей семье, купить нельзя. Её даёт только правовая система страны.

В Турции собственность защищена Конституцией, а права иностранного владельца ничем не отличаются от прав гражданина. Государство хранит записи о собственности в едином реестре и само отвечает за его ошибки. Поэтому для меня недвижимость в Турции не только про доходность. Это про безопасность и наследие.

Защита собственности в Турции держится на трёх основах:

Для иностранца это особенно важно: вы защищены не меньше, чем турецкий гражданин.

Лучше всего турецкую систему показывает реальная история, которую в 2025-2026 годах обсуждали многие СМИ.

В 1868 году особняк на Босфоре купил сотрудник российского посольства Николай Свечин. После его смерти виллу передали в аренду российской стороне, а после революции 1917 года статус здания оказался под вопросом. При этом кадастровая проверка 1950 года подтвердила, что имение по-прежнему записано на имя Свечина. Сегодня объект вместе с участком площадью около 10 000 м² оценивается более чем в $35 млн.

На виллу претендовали сразу несколько сторон: турецкое казначейство, Главное управление фондов, Россия и наследники дипломата. В 2025 году суд первой инстанции встал на сторону наследников. Но 26 сентября 2025 года апелляционный суд Стамбула отменил это решение, и дело ушло на новое рассмотрение. В мае 2026 года суд отказал всем истцам в требованиях на владение зданием, и спор продолжается.

Что эта история говорит инвестору:

Если документы в порядке, ваша собственность защищена очень надёжно. А чтобы ваши наследники не попали в многолетний спор, документы нужно привести в порядок заранее.

Если завещания нет, наследство в Турции делится по Гражданскому кодексу. Наследники делятся на очереди, и следующая очередь получает наследство, только если нет никого из предыдущей.

1-я очередь: дети и внуки. Дети делят наследство поровну. Если кто-то из детей умер раньше, его доля переходит к его детям.

2-я очередь: родители, а если их нет, то братья и сёстры.

3-я очередь: бабушки и дедушки и их потомки.

Супруг или супруга наследует всегда, вместе с любой очередью:

Если родственников нет совсем, наследство переходит государству. Поэтому даже короткое завещание лучше, чем никакого.

В Турции нельзя завещать всё постороннему человеку и оставить семью ни с чем. Закон гарантирует близким обязательную долю:

Остальной частью имущества вы распоряжаетесь свободно: можете оставить её кому угодно, в том числе другу или благотворительному фонду.

Составить завещание в Турции можно с 15 лет. Закон признаёт три формы:

1. Нотариальное. Составляется у нотариуса в присутствии двух свидетелей. Самый надёжный вариант, его сложнее всего оспорить.

2. Собственноручное. Полностью написано от руки, с датой и подписью. Напечатанное на компьютере не принимается.

3. Устное. Только в чрезвычайной ситуации, когда составить другое завещание невозможно, и при двух свидетелях.

Мой совет Клиентам: если у вас есть недвижимость в Турции, сделайте завещание у турецкого нотариуса. Завещание, составленное за рубежом, тоже может быть признано, если оформлено по правилам страны, где его составили. Но на практике его придётся апостилировать, переводить и доказывать в суде. Турецкое нотариальное завещание экономит наследникам месяцы.

Да. Иностранцы наследуют недвижимость в Турции на тех же условиях, что и граждане.

Главное правило: недвижимость, которая находится в Турции, наследуется по турецкому закону, независимо от гражданства владельца и наследников. Остальное имущество (счета и вещи за рубежом) обычно делится по закону вашей страны.

На практике это удобно: правила для вашей турецкой недвижимости известны заранее и не зависят от того, какие законы примет ваша страна.

1. Свидетельство о смерти. Если человек умер за рубежом, документ апостилируют и переводят на турецкий язык.

2. Свидетельство о праве на наследство (veraset ilamı). Если среди наследников есть иностранцы, его, как правило, получают через суд.

3. Налоговая декларация. Наследники подают декларацию о наследстве в налоговую инспекцию в установленный законом срок.

4. Уплата налога на наследство. Налог можно платить частями.

5. Переоформление ТАПУ по наследству. После уплаты налога наследники регистрируют право собственности на себя.

Если наследство вам не нужно (например, долги больше имущества), от него можно отказаться. На это у вас есть 3 месяца.

С 1 января 2026 года налог на наследство в Турции считается по прогрессивной шкале:

У каждого близкого наследника есть необлагаемая сумма. В 2026 году для каждого из детей и супруга она составляет 2 907 136 лир с доли, а если детей нет, супруг не платит налог с 5 817 845 лир. Налог можно заплатить шестью равными частями в течение трёх лет.

Пример расчёта. Квартира стоимостью $300 000 (около 14,4 млн лир) переходит к супруге и двум детям. Супруга получает 1/4, каждый ребёнок 3/8. После вычета необлагаемой суммы все трое вместе заплатят около 57 000 лир, это примерно $1 200 на всю семью.

Для сравнения: в ряде европейских стран налог на наследство доходит до 30-45% даже для прямых родственников.

Я всегда честно говорю Клиентам: турецкая система надёжна, но не быстрая. Именно потому, что государство так тщательно защищает собственность, каждый шаг требует документов и проверок. Апостили, переводы, суд, налоговая, кадастр могут растянуть оформление наследства на месяцы, а спорные дела, как история с виллой, длятся годами.

Почти всё это можно снять заранее:

Да. Иностранцы наследуют недвижимость в Турции на равных с гражданами, а сама недвижимость наследуется по турецкому закону.

От 1% до 10% по прогрессивной шкале. Каждый ребёнок и супруг не платят налог с первых 2 907 136 лир своей доли. Налог можно заплатить шестью частями за три года.

По закону они унаследуют и без завещания. Но нотариальное завещание в Турции заметно ускоряет оформление и снижает риск споров, особенно если наследники живут в разных странах.

Полностью нет. Дети имеют право на обязательную долю, это половина их законной доли.

При полном пакете документов и без споров обычно несколько месяцев. Если наследники спорят между собой или документы не в порядке, дело может затянуться на годы.

Может признаваться, если оформлено по правилам страны составления. Но его придётся апостилировать, переводить и подтверждать в суде, поэтому для турецкой недвижимости надёжнее турецкое нотариальное завещание.

3 месяца.

Наша работа не заканчивается в день получения ТАПУ. Мы помогаем Клиентам составить завещание у турецкого нотариуса, а когда приходит время, наши адвокаты сопровождают наследников: получают свидетельство о праве на наследство, подают налоговую декларацию и переоформляют ТАПУ. Наследникам не нужно разбираться в турецком праве и ездить по инстанциям.

Я считаю, что настоящая ценность недвижимости в Турции не в квадратных метрах, а в том, что она останется вашей семье. Турция это обеспечивает. Наша задача сделать так, чтобы ваши близкие получили наследство спокойно и без лишних хлопот.

Об авторе. Сергей Дубинец, основатель и руководитель DDA Real Estate Turkey. Работает на рынке недвижимости Турции с 2020 года, лицензированный риелтор. Офисы Компании в Стамбуле и Анталье.