08.10.2026

Сергей Дубинец, основатель и руководитель DDA Real Estate Turkey, лицензированный брокер по недвижимости в Турции с 2020 года. Обновлено: октябрь 2026.

Когда Клиенты выбирают новостройку в Турции, они обычно сравнивают цену, планировки и инфраструктуру комплекса. Но есть категория объектов, которую многие пропускают, хотя по сумме преимуществ она часто выигрывает у любой обычной новостройки. Это проекты реновации, по-турецки kentsel dönüşüm. В этой статье я объясняю, что такое реновация в Турции, почему такие объекты стоят в самых ликвидных местах городов, почему они безопаснее и как на них можно сэкономить 4% налога на ТАПУ.

Реновация (kentsel dönüşüm) это государственная программа: старые дома сносят до фундамента и строят на их месте новые по современным нормам сейсмостойкости.

Проекты реновации стоят в центре городов, там, где свободной земли под застройку уже нет. Это самые ликвидные локации.

Государство контролирует такие проекты строже, чем обычное строительство.

По закону сделки в проектах реновации освобождены от налога на ТАПУ (4%) и ряда других сборов.

Масштаб огромный: только в Стамбуле реновацию прошли больше миллиона квартир и коммерческих помещений.

Реновация в Турции работает по специальному закону о преобразовании территорий с риском стихийных бедствий, который действует с 2012 года. Его задача простая: заменить старые здания, которые могут не выдержать сильного землетрясения, на новые и безопасные.

Как это происходит:

1. Лицензированная экспертная организация проверяет старое здание и признаёт его рискованным.

2. Собственники договариваются с застройщиком. Обычно они получают квартиры в новом доме по договору с застройщиком или продают ему свои доли.

3. Старое здание сносят полностью, вплоть до фундамента.

4. Застройщик строит новый дом с нуля: новый фундамент, новый каркас, новые инженерные системы, по современным нормам сейсмостойкости.

5. Часть квартир получают прежние собственники, остальные застройщик продаёт новым покупателям. Именно эти квартиры мы и предлагаем Клиентам.

Реновация в Турции это не отдельные стройки, а преображение городов. С 2012 года программа охватила 2 761 000 квартир и помещений в 81 провинции, и реновация уже завершена для 2 378 000 из них.

Главный город программы Стамбул. Здесь в реновацию вошли 1 298 000 квартир и помещений, а завершённых объектов уже больше миллиона. По данным Управления реновации, в Стамбуле около 7,5 млн квартир и помещений, и примерно 1,5 млн из них считаются рискованными.

Цифра 1,5 миллиона важна для инвестора: она означает, что спрос на безопасное жильё в Стамбуле будет расти ещё много лет, а проекты реновации будут становиться всё более ценными.

Это главный плюс, и за ним стоит простая логика. Реновация происходит там, где город уже построен. В центре свободной земли нет, новый комплекс можно возвести только на месте старого дома.

Поэтому проекты реновации обычно стоят:

В Стамбуле это, например, Бешикташ и Etiler, а также Кадыкёй с его знаменитым проспектом Bağdat Caddesi, где реновация за последние годы полностью изменила облик улицы.

В Анталье это Лара, Муратпаша и Коньяалты, центральные и самые востребованные районы города.

Помните мои 10 метрик ликвидности? Проект реновации в хорошем районе закрывает сразу несколько из них: локацию, ограниченность предложения и спрос местных жителей. Соседями будут турки, которые жили на этом месте десятилетиями, а это лучший показатель, что район правильный.

Конечно, реновация не делает ликвидным любой район. Проект в непопулярном месте останется непопулярным. Поэтому мы смотрим на реновацию только в сильных локациях.

Для Турции, где сейсмостойкость здания имеет огромное значение, это аргумент номер один для многих покупателей.

Новый дом от фундамента до крыши. Реновация это не косметический ремонт фасада. Старое здание сносят полностью и строят новое: фундамент, несущий каркас, перекрытия, всё по действующим нормам сейсмостойкости.

Строгий контроль государства. Проекты реновации находятся под особым надзором. Старое здание признаётся рискованным только по заключению лицензированной организации, процесс контролирует Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата, а за стройкой следит независимый технический надзор. Государство заинтересовано, чтобы новые дома были надёжными: в них возвращаются жить сотни тысяч семей.

Защита собственников. Прежние жильцы получают квартиры в новом доме или компенсацию по договору, а на время стройки государство даёт им деньги на аренду. Сейчас это 8 000 лир в месяц: до 18 месяцев для рискованных зданий и до 48 месяцев в зонах реновации. Застройщик работает на виду у сотен людей и государства, а это сильная дисциплина.

Это то, что обычно удивляет Клиентов больше всего.

По закону о реновации сделки, договоры, переоформление и регистрация в таких проектах освобождены от нотариальных сборов, налога на ТАПУ, муниципальных сборов, гербового сбора и ряда других платежей. Освобождение распространяется и на первую продажу квартир в новом доме.

Сколько это в деньгах. При обычной покупке налог на ТАПУ составляет 4% от стоимости. На квартире за $300 000 это $12 000. В проекте реновации эти деньги остаются у вас.

НДС. По действующим правилам для квартир площадью до 150 м² в проектах реновации действует сниженный НДС 1%.

Что важно знать. Освобождение работает, только если проект официально оформлен по закону о реновации, а в ТАПУ есть соответствующая отметка. На практике кадастровые управления иногда всё же берут налог с покупателей, которые покупают квартиру у застройщика, и деньги потом возвращают через суд. Поэтому до сделки мы проверяем статус проекта и документы, чтобы Клиент сразу получил освобождение, а не судился за него.

Проекты реновации выгодны, но, как и любой объект, требуют проверки:

В Компании DDA Real Estate Turkey есть проекты реновации и в Анталье, и в Стамбуле. Мы отбираем только те, что стоят в ликвидных районах и проходят наш фильтр из 10 метрик. До сделки наши адвокаты проверяют статус проекта, отметку в ТАПУ, договоры с прежними собственниками и застройщика, чтобы Клиент получил и безопасный дом, и налоговую экономию.

Я считаю реновацию одним из самых недооценённых инструментов на рынке недвижимости Турции. Вы покупаете новый, безопасный дом в центре города, где новых домов почти не строят, и экономите тысячи долларов на налоге. Таких сочетаний на рынке немного.

Это государственная программа реновации в Турции: старые здания с риском при землетрясении сносят и строят на их месте новые по современным нормам сейсмостойкости.

Да. Квартиры, которые застройщик продаёт после реновации, могут покупать иностранцы на общих основаниях.

По закону о реновации сделки в таких проектах освобождены от налога на ТАПУ. На практике важно заранее проверить статус проекта и отметку в ТАПУ.

Потому что реновация происходит на месте старых домов, а старые дома стоят в уже построенных районах. Свободной земли в центре нет, поэтому новые дома появляются только так.

Он строится с нуля по тем же современным нормам, но под усиленным контролем государства. Плюс вы получаете новый дом в районе, где старый фонд постепенно заменяется на безопасный.

Да, если она соответствует общим условиям: стоимость по экспертизе от $200 000 для ВНЖ и от $400 000 для гражданства.

Об авторе. Сергей Дубинец, основатель и руководитель DDA Real Estate Turkey. Работает на рынке недвижимости Турции с 2020 года, лицензированный брокер. Офисы Компании в Стамбуле и Анталье. ddakey.com